Электронная библиотека Веда
Цели библиотеки
Скачать бесплатно
Доставка литературы
Доставка диссертаций
Размещение литературы
Контактные данные
Я ищу:
Библиотечный каталог российских и украинских диссертаций

Вы находитесь:
Диссертационные работы России
Географические науки
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Диссертационная работа:

Баюк Олег Александрович. Разработка и исследование аддитивной математической модели кадастровой оценки городских земельных участков : Дис. ... канд. техн. наук : 25.00.26 : Москва, 2003 133 c. РГБ ОД, 61:04-5/2604

смотреть содержание
смотреть введение
Содержание к работе:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА 1. Исследование причин возникновения и характера процесса накопления

погрешностей при оценке стоимости городских земель 14

  1. Краткий исторический обзор основных подходов к определению стоимости земли. 14

  2. Обзор существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков...21

  1. 1.2.1. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков 22

  2. 1.2.2. Общие подходы при определении рыночной стоимости земельных участков 23

  3. 1.2.3. Методы оценки 25

1.3. Экономические аспекты постановки задачи массовой оценки городских земель на

примере г. Москвы. 35

1.4. Основные этапы оценки земельных участков и земельно-имущественных комплексов.

1.5. Математическая постановка задачи массовой оценки городских земель 44

10.1.4. 1.5.1.0 накоплении погрешностей при проведении оценок в рамках мультипликативных и

мультипликативно-аддитивных моделей оценки 46

10.1.5 „ 46

10.1.6. 1.5.2. Особенности построения математических моделей при реализации рыночного подхода к
оценке и ее построении на основе сопоставления аналогов 52

1.6. Выводы к первой главе . 54

ГЛАВА 2. Разработка двухкомпонентной модели представления рыночной стоимости

городских земель и методики выявления экологической, градостроительной и
транспортной составляющих на основе результатов оценки —59

  1. Постановка задачи 59

  2. Принцип последовательных приближений при постановке задачи оценки и отыскании

подходов к ее решению 65

  1. Методы планирования эксперимента 67

  2. Оценивание параметров двухкомпонентной модели стоимости городских земель с

использованием конфлюентного анализа. 74

2.5. Оценивание параметров двухкомпонентной модели стоимости городских земель с

использованием метода бутстрепа. 76

  1. Прогнозирование значений параметров, используемых в расчетах. 80

  2. Алгоритм расчетов с использованием двухкомпонентного представления стоимости

городских земель 87

ГЛАВА 3. Оценка стоимости земельных участков с использованием многокомпонентной
модели 92

  1. Математическая постановка задачи 92

  2. Алгоритм сбора и подготовки исходных данных для экономической оценки городских земель 94

  3. Алгоритмы оценки земельных участков, основанный на многокомпонентной

аддитивной модели 97

  1. Алгоритмы верификации и коррекции 107

  2. Экологические факторы стоимости городских земель, особенности их учета в моделях

и методах оценки и управления ПО

3.6. Оценка экологической составляющей стоимости земельных участков и экономическое

обоснование целесообразности перемещения за пределы города производственного

предприятие, наносящего вред экологии 114

Заключение 117

ЛИТЕРАТУРА 120

Введение к работе:

Актуальность проблемы.

Введение в действие нового земельного кодекса РФ определило развитие системы государственного земельного кадастра, в следствие чего, массовая кадастровая оценка стоимости городских земельных участков приобрела особую актуальность. Поскольку для любого периода реформ характерны условия повышенной неопределенности, например, по вопросам информационного обеспечения прав на землю, то возрастают риски при подготовке и обоснованию в рамках кадастровых технологий управленческих решений по городским земельным участкам. Для того, чтобы минимизировать эти риски, необходимо научиться обеспечивать кадастровые технологии в условиях информационной неопределенности, а применительно к оценке земли - определять стоимость земельных участков с наивысшей возможной точностью.

Кроме того, для выработки и обоснования адекватной фискальной политики вообще, и налогообложения землевладельцев и арендаторов в частности, необходимо установить размеры введенной земельным кодексом РФ кадастровой стоимости городских земельных участков. В настоящее время государственной кадастровой службой проводится оценка городских земель по специально разработанной для этого методике (см. [6]).

Анализ промежуточных результатов оценки, полученных по данной методике указывает на возможные изъяны на уровне постановки задачи и использования математического и алгоритмического аппарата. Это может стать причиной существенного искажения результатов оценки и повлиять на адекватность ее результатов и, соответственно, нормативов земельных платежей. Опыт практического применения этой методики при оценке земель некоторых городов, таких как, например, Подольск и Балашиха свидетельствует о том, что такие искажения действительно имеют место. И

озабоченность возможными последствиями, которая возникает у специалистов, уже разделяют и руководители разного уровня.

В данной ситуации одной из самых актуальных проблем земельно-кадастрового обеспечения управления городскими землями в условиях переходной экономики становится исследование математических моделей кадастровой оценки городских земель. А здесь наиболее важно выявить причины накопления ошибок при массовой оценке кадастровой стоимости городских земельных участков и создать новые алгоритмы для получения несмещенных оценок стоимости городских земельных участков.

Анализ большинства известных методик [4] позволяет сделать вывод о том, что в них не предусмотрен контроль и определение точности промежуточных и конечных результатов оценки. Результатами расчетов по алгоритмам, предлагаемым в таких методиках являются точечные оценки, о доверительных интервалах которых ничего не сообщается. Поэтому в случае получения смещенного результата (иногда речь идет о смещении более, чем на 100%, т. е. в разы) оценщик, работающий по такой методике может получить сильно искаженный результат и даже не подозревать о наличии существенной ошибки.

Для решения отмеченной проблемы необходимо, во-первых, разработать новую модель ценообразования для расчетов различных видов стоимости земельных участков, обусловленную принципиально многослойной (многомерной) характеристикой исследуемого объекта, во-вторых, разработать новые, соответствующие этой модели, алгоритмы оценки, воспользовавшись математическим аппаратом получения интервальных оценок параметров по косвенным измерениям.

В качестве основы новой модели стоимости городских земельных участков в диссертации предлагается использовать, так называемый, многослойный оверлей, то есть многослойную структуру ценностей городских земель. Использование многослойного оверлея [134] является следствием

многослойной структуры геоинформационных систем (ГИС). Известно, что существуют карты (как на бумажных, так и на магнитных носителях) отображающие информацию о городских территориях на различных тематических слоях: градостроительном, экологическом, транспортном и др.(см., например, «Атлас оценки земель Москвы»). Очевидно, стоимость городских земель зависит от таких характеристик, как удаленность от центра, транспортное обеспечение, состояние экологии и т. д. Объективная информация об этих характеристиках с высокой степенью достоверности содержится в ГИС, которые периодически обновляются. Так как, отмеченная информация, отображенная в ГИС, является количественной, то, в принципе, представляется возможным установить функциональную зависимость стоимости городских земельных участков от этих характеристик. Однако в большинстве известных методик указанная зависимость устанавливается с помощью коэффициентов, значения которых определяются в результате экспертного опроса. Таким образом, в вычисляемое по этим методикам значение стоимости земель вносится субъективизм, причем возможная ошибка в мнении экспертов о том, какое значение должен иметь тот или иной коэффициент умножается на значение соответствующей характеристики, следовательно, чем выше характеристики земельного участка, тем с большей ошибкой определяется его стоимость. В диссертации предлагается подход к определению составляющих стоимостей земельных участков, использующий информацию о заключенных сделках купли-продажи или аренды. Эта информация о стоимостях городских земельных участков более объективна, чем мнения экспертов. Представляя стоимость земельных участков в виде суммы нескольких составляющих, предполагая, что каждая составляющая является известной монотонной функцией соответствующей характеристики, можно определить для участков, по которым есть информация о заключенных сделках, значения указанных составляющих стоимостей.

При этом необходимо обеспечивать «кусочно-непрерывный» контроль процессов накопления погрешностей на всех стадиях оценки и разработать соответствующие средства корректировки их на основе кадастровых ГИС-технологий

Предметом исследований данной диссертации является разработка модели, основанной на многослойном оверлее, метода декомпозиции этой модели к нескольким более простым моделям и разработка алгоритма вычисления интервальных оценок стоимостей городских земельных участков, а также методов верификации промежуточных и окончательных результатов оценки.

Цели диссертации.

  1. Исследование существующих математических моделей кадастровой оценки города, и прежде всего, причин возникновения и характера процесса накопления погрешностей при оценке стоимостей городских земельных участков.

  2. Разработка модели кадастровой стоимости городских земельных участков, отражающую многослойный характер информации, влияющей величину стоимости.

  3. Создание оптимальных алгоритмов массовой кадастровой оценки городских земель крупных городов России, соответствующих разработанной модели, и позволяющих контролировать накопление погрешностей на всех этапах оценки.

  4. Разработка методов контроля точности промежуточных и окончательных результатов оценки.

  5. Создание прикладного программного обеспечения, ориентированного на решение задачи оценки городских земельных участков.

Задачи, решаемые в ходе исследований.

1. Разработка на основе современных геоинформационных систем (ГИС)
двухкомпонентной модели представления массовой кадастровой стоимости
выборки городских земельных участков, сформированной по специальным
критериям, с добавлением относительных экспертных оценок.

2. Разработка многокомпонентной модели стоимости городских
земельных участков и алгоритма редукции этой модели к серии
двухкомпонентных моделей.

3. Разработка алгоритма получения интервальных оценок различных
компонент стоимостей городских земельных участков и способов контроля
доверительных вероятностей попадания в интервал с учетом специальной
оценки.

  1. Метод оценки стоимостей городских земельных участков, основанный на многослойном оверлее для различных тематических слоев оценок и вспомогательной информации, включая слои экспертных оценок.

  2. Исследование влияния ошибок экспертов на промежуточные оценки различных слоев и компонент стоимостей городских земельных участков.

6. Разработка оригинального программного обеспечения,
ориентированного на решение перечисленных задач.

7. Проведение оценки земельных участков некоторых фрагментов
территории Москвы с использованием разработанного прикладного
программного обеспечения.

Методология исследований.

Методологической базой диссертации являются общие принципы экономического и математического моделирования, современные подходы и методы оценки недвижимости, адаптированные к реальным условиям переходной экономики города, кадастровое и картографическое моделирование с использованием ГИС-технологий, а также методы математической

статистики, алгебры, вычислительной математики, математического программирования и имитационного моделирования.

Для обеспечения необходимой точности и достоверности результирующих сводных данных использовался метод последовательных приближений в сочетании с многократной верификацией и послойным агрегированием данных. При этом проблема неполноты и недостаточной достоверности точечных данных преобразуется в проблему циклического статистического анализа точности параллельных интервальных оценок послойно сгруппированных, данных.

Научная новизна.

При проведении массовой кадастровой оценки урбанизированных земельных участков широко применяются экспертные системы. Однако, их математические модели и алгоритмы, как правило, "мультипликативные**, весьма несовершенны. Поэтому полученные результаты оценок сильно смещены от истинных значений и не отличаются высокой степенью точности и надежности. Кроме того, возникает проблема абсолютной калибровки результатов относительных экспертных оценок в денежных единицах.

В данной работе при построении аддитивной математической модели экспертных оценок используются новые возможности ГИС-технологий и, прежде всего, многослойного оверлея. Основная суть используемых подходов состоит в первоначальном выделении аномальных областей и логическом переборе объектов по каждому информационному слою в определенном интервале параметров. Критерии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпонентной модели представления рыночной стоимости основных объектов оценки.

Например, для каждого земельного участка или кадастрового квартала как промежуточного объекта оценки определяются такие объективные показатели, как экологическое состояние, градостроительные характеристики,

транспортное обеспечение, историческая ценность, вид использования, престижность и, возможно, другие. Далее, вся генеральная совокупность земельных участков после логического перебора объединяется в группы таким образом, чтобы в каждой из них содержались участки, различающиеся не более, чем одним показателем (например, экологическим), а остальные показатели были бы приблизительно одинаковы. В каждой группе объединяются такие земельные участки, по которым уже заключены определённые рыночные сделки (аренды или купли-продажи) или имеются достаточно надежные данные об их рыночной стоимости (или иных видах стоимости). Затем решается задача оценки неизвестных параметров по «косвенным измерениям», измерениями в данном случае являются стоимости сделок. В качестве математического аппарата решения предложено использовать не метод наименьших квадратов, а конфлюентный анализ. В результате решения задачи определяются интервальные оценки составляющих стоимостей (градостроительной, транспортной, экологической и др.) участков, по которым имеется информация о рыночных сделках, после чего эти оценки используются для определения интервальных оценок стоимостей участков по которым сделки не заключены.

На защиту выносятся:

Результаты исследований возникновения смещения оценки стоимости земельных участков.

Двухкомпонентная и многокомпонентная модели стоимости земельных участков, основанные на многослойном оверлее и использовании современных ГИС.

Алгоритм получения несмещенных оценок городских земельных участков.

Методы верификации промежуточных и окончательных результатов и коррекции исходных данных.

Программное обеспечение, реализующее разработанные алгоритмы.

Практическая ценность и реализация результатов работы

Разработанные оригинальные модели, методы и алгоритмы массовой кадастровой оценки городских земель и индивидуальной оценки земельных участков в условиях переходной экономики могут быть использованы при оценке городских территорий.

Полученные результаты могут использоваться в учебной работе МИИГАиК, Академии оценки, ГУЗ и других организациях для подготовки и переподготовки преподавателей, государственных служащих, сотрудников оценочных и риэлторских фирм.

Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы.

Подобные работы
Семенова Евгения Александровна
Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения
Боровик Федор Валерьевич
Разработка и исследование методов применения персональных GPS-навигаторов при проведении землеустройства
Лелюхина Анна Михайловна
Разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт
Палий Николай Владимирович
Исследование методов и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и разработка алгоритмов их корректировки
Акимова Ирина Станиславовна
Разработка моделей и алгоритмов многослойной кадастровой оценки недвижимости, с учетом особенностей основных характеристик системы улучшений городских земель
Светличная Татьяна Вячеславовна
Оценка экологической опасности тонкодисперсных фракций бурового шлама и разработка методов обращения с отходами бурения при освоении месторождений нефти и газа Дагестанского участка Каспийского моря
Ляльков Владимир Иванович
Разработка и исследование технологий создания цифровой модели местности для решения инженерно-геодезических задач
Велижев Александр Брониславович
Разработка и исследование алгоритмов автоматического взаимного ориентирования трехмерных дискретных моделей объектов, полученных в результате лазерного сканирования
Никитина Юлия Владимировна
Разработка и исследование технологии мониторинга динамики лесных экосистем по материалам дистанционного зондирования
Ермачков Александр Сергеевич
Разработка и исследования экологически безопасного теплоносителя (антифриза) на основе этилового эфира диэтиленгликоля

© Научная электронная библиотека «Веда», 2003-2013.
info@lib.ua-ru.net