Электронная библиотека Веда
Цели библиотеки
Скачать бесплатно
Доставка литературы
Доставка диссертаций
Размещение литературы
Контактные данные
Я ищу:
Библиотечный каталог российских и украинских диссертаций

Вы находитесь:
Диссертационные работы России
Географические науки
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Диссертационная работа:

Палий Николай Владимирович. Исследование методов и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и разработка алгоритмов их корректировки : Дис. ... канд. техн. наук : 25.00.26 : Москва, 2003 220 c. РГБ ОД, 61:04-5/685-7

смотреть содержание
смотреть введение
Содержание к работе:

Наименование Стр.

Введение, Актуальность темы и необходимость ее теоретической и
практической разработки 4

Глава 1. Правовые и экономические основы разработки новых про
цедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков 17

Глава 2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки
городских земель и разработка основных положений по ее заверше
нию 37

  1. Анализ полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель поселений результатов на конкретных примерах 37

  2. Общие проблемы оценки земельных участков под предприятиями промышленности и коммерческими объектами 63

23. Общие выводы и предложения по завершению государственной
кадастровой оценки земель поселений, вытекающие из проведенного
анализа 71

2.4. Частные выводы из анализа. Экономическое и методическое обоснование завершения государственной кадастровой оценки земель

поселений в Москве и городах Подольск и Балашиха 73

Глава 3. Исследование землеустроительных проблем массовой оценки
земельных участков в крупных городах и формирование эталонного зе
мельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой за
стройки 76

  1. Основные положения нормативной правовой базы по формированию земельных участков в существующей многоэтажной застройке крупных городов 76

  2. Практика формирования земельных участков под многоэтажными жилыми домами в городе Балашихе 82

  3. Формирование эталонного земельного участка в кварталах многоэтажной жилой застройки 86

  4. Влияние процедур формирования земельных участков на результаты государственной кадастровой оценки земель крупных городов 95

  5. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений с позиции налогоплательщика 103

Глава 4, Основные результаты исследований и разработка новых
положений правил, процедур и алгоритмов массовой оценки земель
ных участков в городах с развитой инфраструктурой Ш

4. ЬОсновные положения концепции государственной кадастровой
оценки земель в крупных городах 111

4.2. Критерии применимости методик массовой оценки земельных
участков в крупных городах 113

4.3- Основные направления и алгоритмы корректировки результатов
государственной кадастровой оценки земель поселений— 114

4-4-Форма представления результатов государственной кадастровой
оценки земель в крупных городов России 125

4,5. Основные алгоритмы массовой оценки земельных участков
крупных городов России 127

Заключение 133

Список используемой литературы 135

Приложение 1. Исторический опыт оценки земли и иной недвижи
мости в России 140

Приложение 2. Общий анализ существующих методик массовой
(кадастровой) оценки городских земельных участков 162

Приложение 3, Особенности применения экспертных оценок зе
мельных участков 183

Приложение 4. Особенности местных бюджетов и основы анализа
эффективности ЖКХ 192

Приложение 5, Ценообразование на земельные участки в реформи
руемой системе платного землепользования 195

Приложение 6. Программно-аппаратные средства, применяемые при
массовой оценке земельных участков 203

Приложение 7. Постановление Правительства Российской Федера
ции (проект) 215

Введение к работе:

Актуальность проблемы и необходимость ее теоретической и практической разработки.

Решающее значение для реформирования земельных отношений в городах в современных условиях приобретает государственный земельный кадастр, как информационный ресурс, используемый для обоснования управленческих решений органами власти всех уровней. При этом, информационное обеспечение для выработки и принятия адекватных управленческих решений в области земельно-имущественных отношений применительно к землям поселений необходимо осуществлять с учетом данных земельного, градостроительного, водного, лесного и других кадастров, а также положений гражданского и земельного права, многих других законов и нормативно-правовых документов. Сбор, обработка, актуализация информации об объектах земельных отношений в крупных городах и сосредоточение ее в земельном, градостроительном и других кадастрах, информационных базах данных органов БТИ, современных геоинформационных системах (ГИС), ведущихся как государственными, так и коммерческими организациями, являются основой для управления городскими земельными ресурсами- Для организации сбора, обработки, обобщения информации об объектах макроуровня — земли как природного ресурса, основы жизнедеятельности человека, и объектов гражданско-правовых отношений, - земельных участков или их частей, а также оптимизации стыковки этих информационных систем и баз данных, их взаимного обогащения нужны новые нормативно-методические документы.

Одна из наиболее острых проблем - наполнение государственного земельного кадастра информацией о стоимостных характеристиках земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Задача эта для нынешнего поколения людей, живущих в России, во многом новая и решение ее

представляется возможным на основе сочетания исторического опыта массовой оценки недвижимости, включая землю, и современных научных разработок.

В Земельном кодексе РФ, принятом в октябре 2001 года, закреплена платность землепользования в стране и установлены основные положения по массовой (кадастровой) оценке земельных участков. Причем, сразу же была сделана оговорка, что «кадастровая» оценка проводится не только в целях определения базы для земельного налога, но и для «иных» целей.

Несовершенство правовой и нормативной базы массовой оценки земельных участков в городах, недостатки разработанных на федеральном уровне методик оценки, имеющиеся еще в большинстве российских городов землеустроительные проблемы, приводят к значительным ошибкам в определении «кадастровой» стоимости земельных участков.

Причины ошибок кроются, главным образом, в недостаточной подготовленности исполнителей к решению подобных задач. Следствиями являются: разработка, подготовка и принятие недостаточно обоснованных и слабо проработанных нормативных документов, регламентирующих организацию и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель; не вполне корректные подходы на уровне формулирования основных определений цели оценки и формирования объектов оценки в крупных городах.

Следует отметить, что основным предназначением (функцией) государственной кадастровой оценки земель является определение налоговой базы, то есть определение стоимости земельных участков для целей налогообложения. Для сформированной в стране экономической системы, в которой основными источниками наполнения бюджетов всех уровней стали поступления от налогов и сборов, задача определения налоговой базы, в том числе определение стоимости природных и созданных в плановой экономике ресурсов, как в масштабах всей страны, так и на уровне хозяйствующих субъектов, стала исключительно важной и актуальной.

Вместе с тем, наряду с определением налоговой базы и величины налоговых отчислений, представляется чрезвычайно важным в условиях нестабиль-

ной переходной экономики обеспечить балансы фискальных и рыночных процессов. Фактически стоит задача не только обеспечить налоговые поступления в бюджеты всех уровней (фискальный процесс), но и создать условия для функционирования и развития предпринимательства в стране (рыночный процесс). Создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека - важнейшее положение Конституции РФ (статья 7). Решается это положение в государстве с рыночными принципами управления только через создание условий для развития предпринимательства- Это значит, что полная сумма налоговых отчислений от валового дохода каждого предпринимателя должна соотноситься с прибыльностью бизнеса. Подавляющее число налогов являются федеральными налогами. Величина налоговых ставок по этим налогам устанавливается на федеральном уровне. Поэтому возможности по сведению балансов между фискальными (налоговыми) изъятиями с валового дохода и рентабельностью (прибыльностью) бизнеса в каждом конкретном случае для конкретного предпринимателя или юридического лица существуют практически только на местном уровне. Решающую роль в сведении такого баланса играют земельные платежи. Именно поэтому в формировании баланса фискальных и рыночных процессов значительное место занимает проводимая в стране государственная кадастровая оценка земель, как мероприятие, в результате которого должна определяться налоговая база земельного налога и основа для определения размеров арендных платежей за земельные участки.

Общим явлением для современного состояния больших и малых городов России следует считать несбалансированность местных бюджетов по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от земельных и коммунальных платежей (см. Приложение 4). Расходы на содержание инфраструктуры городов в России значительно превосходят поступления от коммунальных и земельных платежей. Это состояние в значительной степени обусловлено остаточными явлениями бюджетной политики, свойственной плановой экономике, где подавляющая доля расходов по содержанию городской инфраструктуры приходилась на городские бюджеты. Одним из необходимых звеньев при фор-

мировании рыночных отношений является жилищно-коммунальная реформа, главным звеном которой следует считать сведение экономических балансов в городах по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от ее использования.

Земли поселений являются самым сложным и, вместе с тем, самым важным объектом оценки среди земель всех категорий России по нескольким причинам. Во-первых, поселения имеют значительные различия по размерам, численности населения, составу недвижимости, условиям функционирования, составу и состоянию инфраструктуры (от отдельных деревень и до городов с населением более миллиона человек). Во-вторых, оценка стоимости земельных участков поселений связана со значительными методологическими трудностями, поскольку удовлетворительной, универсальной методики массовой оценки стоимости земель поселений в России еще не создано. В-третьих, это обусловлено важностью задачи. Земли поселений вместе с недвижимостью по предварительным оценкам стоимости дают величину порядка одного триллиона долларов и 86% поступлений от земельных платежей в бюджеты всех уровней. Это самый дорогой компонент из всего земельного богатства России, В городах сосредоточена основная масса предприятий и объектов бизнеса, которые в созданной экономической системе являются основными плательщиками налогов, и арендной платы, то есть, основными источниками наполнения бюджетов всех уровней. Отсюда следует важность правильной оценки для дальнейшего не только экономического, но и политического развития страны.

В рыночной экономике в области земельно-имущественных отношений земельные платежи (земельный налог и арендную плату) следует рассматривать как важнейший инструмент сведения балансов на уровне местных бюджетов. Поэтому государственная кадастровая оценка земель на базе рыночной и иных видов стоимости имеет решающее значение для становления и развития рыночных земельно-имущественных отношений и формирования правильной земельной политики городских властей, поскольку именно она может и должна стать основой определения всех земельных платежей.

Следует сделать необходимый акцент на оценке земельных участков в городах, имеющих развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, К таким городам можно отнести поселения с числом жителей более 100 тысяч человек, а в случае наличия в городе (поселке) преобладающей многоэтажной жилой застройки, то и поселения с меньшим числом жителей. Наличие в поселениях инженерной инфраструктуры требует значительных средств (в масштабах поселения) для ее содержания и воспроизводства, В этом случае сбалансированный городской бюджет - необходимое условие нормального существования и развития города,

В настоящее время состояние отечественной оценочной школы следует рассматривать как нахождение в периоде становления- Многое из современных отечественных методических наработок в теории и практике оценки заимствовано из зарубежного опыта оценки. Вместе с тем, для выработки подходов и методических основ оценки, в частности оценки недвижимости и ее разновидности - массовой оценки - следует также обращаться к богатейшему историческому опыту массовой оценки недвижимых имуществ в целях налогообложения, который был накоплен в России до 1917 года.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог является местным налогом. Определение налоговой базы - стоимости земельных участков для целей налогообложения - проводится на основании положений Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» по единому на территории России порядку и правилам- Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Утвержденная в 2000 году Руководителем Федеральной службы земельного кадастра РФ и используемая в настоящее время Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее Федеральная методика) имеет не только много недостатков постановочного плана, но и ориентируется на не вполне удачные с математической точки зрения, преимущественно мультипликативные модели оценки- Она дает результаты оценки, отличающиеся от оце-

нок, полученных другими методами, включая и рыночные данные, на 50-100%, а иногда и более. Полученные при применении этой методики результаты вызывают справедливые нарекания работников в городских администрациях. В сочетании с организацией оценки, результаты проведенной оценки специалистами администраций городов, расположенных вдали от Москвы принимаются как безальтернативные, спущенные сверху федеральными органами управления. Работники администраций городов, расположенных в Ближнем Подмосковье пытаются путем обращений к специалистам-оценщикам уяснить недостатки имеющейся методики и как-то опротестовать или отклонить полученные результаты, полагая их неадекватными [37].

Первые промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были представлены специалистами Федеральной службы земельного кадастра России к рассмотрению руководителям администраций муниципальных образований, в том числе в Московской области и в городе Москве в январе-июле 2002 года. Эти результаты, как по форме представления, так и по содержанию свидетельствовали об их неадекватности, слабой научной, правовой и методической обоснованности- Возникла срочная необходимость подвергнуть эти результаты исследованиям, провести их анализ, в том числе на основе сравнения по выборочным оценкам объектов, принятых в Федеральной методике основными объектами оценки, выявить источники ошибок, определить данные пригодные для использования, предложить комплекс мер, направленных на корректировку полученных результатов- Кроме того, необходимо было предложить и некоторые концептуальные наработки, вытекающие из современных потребностей городского землепользования и особенностей нормативно-правовой базы землепользования. Поскольку на проведение государственной кадастровой оценки земель в России были определены довольно сжатые сроки, наработку материалов и их обобщение приходилось проводить параллельно.

Значительная часть указанной работы была проведена. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений был опубликован в

нескольких печатных изданиях, доведен до руководителей города Подольска и Балашихинского района. Доклады, содержащие основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были прочитаны на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» 5-6 декабря 2002 года, на Всероссийской конференции «Земля» право, собственность» 18-20 февраля 2003 года.

Настоящая работа содержит исследование основных положений нормативно-правовых актов, методики государственной кадастровой оценки земель поселений, других методик и исторических традиций массовой оценки земельных участков в крупных городах России критически важных с точки зрения обеспечения достоверности результатов оценки, позволяющих использовать их в государственном земельном кадастре для обеспечения соответствующих управленческих решений. Особое внимание уделено информационным, техническим и иным особенностям стыковки исходных данных из земельного» градостроительного и иных кадастров, их влияние на точность и адекватность получаемых оценок.

Результаты исследований, разработанные алгоритмы и выводы могут послужить основой и отправным пунктом к коррекции и уточнению полученных в ходе проведенной «кадастровой» оценки результатов, что позволит значительно снизить затраты на проведение новой оценки. Для дальнейшей корректировки результатов в работе предложены необходимые дополнения и уточнения нормативных документов, регламентирующих массовую оценку земельных участков. Эти мероприятия позволят на последующих шагах оценки повысить точность и достоверность результатов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой.

Цели диссертации.

1.Разработка новых моделей, процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой на основе много-

слойной кадастровой информационной системы при дополнении земельно-кадастровой информации данными из градостроительного и иных кадастров,

2.Разработка алгоритмов корректировки методики оценки и результатов, полученных при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в крупных городах-

З.Практическая реализация и апробация разработанных алгоритмов для получения скорректированных результатов массовой оценки земельных участков в городах Московской области при постоянном контроле точности и достоверности промежуточных и итоговых результатов.

Задачи, решаемые в ходе исследований,

1.Изучение и анализ отечественного исторического опыта создания научных основ массовой оценки недвижимости.

2.Обзор и анализ информационно-кадастровых моделей, положенных в основу нормативно-правовых и методических документов, определяющих цели, задачи» правила и порядок массовой оценки городских земельных участков на соответствие функциям кадастровой оценки,

3.Сопоставительный анализ применимости известных методик массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой для современных условий на соответствие результатов целям, задачам и функциям кадастровой оценки,

4.Исследование возможностей существующих алгоритмов, кадастровых технологий и программных продуктов для проведения расчетов по определению стоимости городских земельных участков.

5.Исследование методик, информационно-кадастровых технологий и результатов государственной кадастровой оценки земель по городам Подольск, Балашиха и Москва на их соответствие положениям существующей нормативно-правовой базы оценки и адекватность сложившимся ценовым уровням на земельные участки.

б.Формирование на основании обобщения научных представлений и положений действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней научно обоснованного определения «эталонного» земельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой застройки.

7.Анализ влияния вариантов землеустроительных процедур формирования эталонного земельного участка в районах многоэтажной жилой застройки на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.

8.Разработка системы критериев применимости методик массовой оценки городских земельных участков для наполнения информацией об экономических характеристиках земельных участков государственного земельного кадастра на уровне российских городов.

9.Разработка алгоритмов корректировки промежуточных и итоговых результатов массовой оценки земельных участков в крупных городах, полученных по Федеральной методике.

Ю.Разработка научно обоснованных методических рекомендаций по способам формализации и форме представления результатов массовой оценки городских земельных участков в виде, обеспечивающем их включение в информационную систему государственного земельного, градостроительного и иных кадастров и соответствующую требованиям по решению задачи управления земельными ресурсами.

П.Разработка проекта нормативного документа — Правил проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах.

Методология исследований,

Методологической основой диссертации являются общие принципы моделирования экономических и управленческих задач в условиях реформирования земельно-имущественных отношений, современные подходы к оценке недвижимости, основанные на Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.

Экономические аспекты моделировались на основе анализа характера, структуры и динамики денежных потоков, определяющих формирование и воспроизводство стоимостных характеристик всей городской инфраструктуры и особенно инженерной, а также систематизированные данные рынка недвижимости.

Управленческие задачи моделировались на основе общей теории управления, положениях существующей нормативно-правовой базы землепользования и смежного законодательства, данных по бюджетам и основным экономическим показателям, характеризующим состояние и динамику процессов в экономике землепользования крупных городов. В качестве примера и основы исследований были выбраны города Ближнего Подмосковья Подольск, Балашиха и город Москва,

Научная новизна.

Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных исследованию имеющихся методик массовой оценки земель и их применимости в условиях переходной экономики. В ходе выполнения работы было проведено исследование применимости известных методик массовой оценки земель к переходным условиям реформирования земельно-имущественных отношений. Исследованы вопросы применимости известных методов оценки для решения задачи массовой оценки земельных участков.

Разработаны критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для использования их в целях налогообложения и обоснования иных нормативов экономики городского землепользования.

Сформировано на основании действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней представление об эталонном земельном участке в районах многоэтажной массовой застройки периода плановой экономики и проведен анализ влияния этого объекта земельных отношений на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.

Разработаны принципы, процедуры и алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России с учетом имеющейся правовой и экономической системы городского землепользования. При этом за основу были выбраны экономические показатели использования земельных участков в крупных городах, что на настоящее время составляет одну из основных экономических проблем страны.

На защиту выносятся:

  1. Определение эталонного земельного участка в районах массовой многоэтажной жилой застройки.

  2. Концепция массовой оценки земельных участков в крупных городах для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;

  3. Критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к крупным городам;

  4. Алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России,

  5. Алгоритмы корректировки результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

  6. Двухкомпонентная модель кадастровой стоимости земельного участка.

Практическая ценность и реализация результатов работы. Разработанные автором и предлагаемые к использованию при массовой оценке земельных участков в условиях переходной экономики критерии, прин-

ципы и алгоритмы, явились результатом работы автора в ответ на обращения работников администрации городов Ближнего Подмосковья - Подольска и Балашихи - с просьбой дать краткий анализ промежуточных результатов, полученных в ходе проводимой в указанных городах государственной кадастровой оценки земель.

Краткий анализ результатов государственной кадастровой оценки земель городов Подольск и Балашиха Московской области и города Москвы (далее Краткий анализ) руководством администрации Балашихинского района был направлен Руководителю Федеральной службы земельного кадастра России. В ответ на критические замечания, изложенные в Кратком анализе были скорректированы промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Балашихинского района и внесены коррекции в Методику государственной кадастровой оценки земель поселений- Кроме того, материалы использованы при подготовке и написании совместно с работниками администрации некоторых служебных документов по анализу промежуточных результатов государственной кадастровой оценки земель города.

Полученные результаты используются при подготовке специалистов по оценке бизнеса в Московском университете геодезии и картографии, для подготовки и переподготовки профессиональных оценщиков коммерческих организаций, конверсии офицерских кадров в сферу экономики городского землепользования.

Апробация работы

Основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были доложены на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» (Москва, 5-6 декабря 2002 года), на Всероссийской конференции «Земля, право, собственность» (Москва, 18-20 февраля 2003 года) и на Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» (Москва, 24-25 ап-

реля 2003 года), а также докладывались и обсуждались на заседаниях Совета по предпринимательству при Мэре и Правительстве Москвы, на совещаниях в администрациях городов Подольск и Балашиха.

Публикации

Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены в материалах V Международного конгресса «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации», материалах Всероссийской научно-практической конференции «Земля, право, собственность», материалах Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» и четырех печатных работах.

Подобные работы
Арсеньев Сергей Владимирович
Разработка иерархической системы алгоритмов и информационных технологий динамической кадастровой оценки (На примере земель поселений)
Боровик Федор Валерьевич
Разработка и исследование методов применения персональных GPS-навигаторов при проведении землеустройства
Лелюхина Анна Михайловна
Разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт
Акимова Ирина Станиславовна
Разработка моделей и алгоритмов многослойной кадастровой оценки недвижимости, с учетом особенностей основных характеристик системы улучшений городских земель
Куштин Владимир Иванович
Разработка и исследование методов учета влияния атмосферы на результаты измерений расстояний радиоэлектронными системами
Поляков Виктор Георгиевич
Дистанционные методы исследования земель с геоэкологических позиций (На примере аридных и субаридных областей)
Никишин Дмитрий Александрович
Разработка и исследование методов цифровой наземной стереофотограмметрической съемки
Остроумов Валерий Зиновьевич
Разработка и исследование методов повышения точности высот уровенных постов
Редичкин Иван Николаевич
Исследование методов определения и учета астрономической рефракции и ее аномалий
Буй Йен Тинь
Разработка и исследование метода повышения точности геодезической координатной основы Социалистической Республики Вьетнам

© Научная электронная библиотека «Веда», 2003-2013.
info@lib.ua-ru.net