Электронная библиотека Веда
Цели библиотеки
Скачать бесплатно
Доставка литературы
Доставка диссертаций
Размещение литературы
Контактные данные
Я ищу:
Библиотечный каталог российских и украинских диссертаций

Вы находитесь:
Диссертационные работы России
Технические науки
Управление в социальных и экономических системах

Диссертационная работа:

Харитонова Тамара Борисовна. Разработка моделей управления объектами недвижимости : дис. ... канд. техн. наук : 05.13.10 Воронеж, 2006 141 с. РГБ ОД, 61:07-5/255

смотреть содержание
смотреть введение
Содержание к работе:

Введение 3

I МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 14

  1. Понятие недвижимости и планирование стратегии ее развития 14

  2. Методика анализа наиболее эффективного развития объекта недвижимости 21

  3. Основные подходы к оценке имущества 27

  4. Существующие методы управления риском 54

  5. Выводы и постановка задач исследования 59

II ЗАДАЧИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕ
ДВИЖИМОСТИ 61

  1. Постановка задач оптимального управления объектами недвижимости 61

  2. Методы решения задач дискретной оптимизации 65

  3. Дихотомическое программирование 76

  4. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости 81

III МОДЕЛИ ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕ-
ДВИЖИМИСТИ С УЧЕТОМ РИСКА 94

  1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования 94

  2. Учет рисков в задачах управления недвижимостью 97

  3. Непрерывный случай 104

  4. Непрерывный случай с учетом самофинансирования 114

  5. Самофинансирование с учетом риска 119

Заключение 123

Литература 125

Приложения

Введение к работе:

Актуальность темы. Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается довольно высокими темпами и имеет реальные стратегические перспективы. На нем представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Процесс развития недвижимости включает в себя подбор команды единомышленников, исследование рынка, маркетинг, общественные отношения, проектирование, строительство, финансирование и бухгалтерские расчеты, а также управление имуществом. Бизнес в сфере недвижимости отличается тем, что произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы для лица, создающего недвижимость, и инвесторов. В связи с этими обстоятельствами, наметился новый конструктивный подход к рассмотрению недвижимости не только как средству удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как к объекту инвестиционной деятельности.

В данном процессе ключевую роль играют инвестор и потребитель, потребности которого инвестор должен удовлетворить в полной мере, только при этом условии он может рассчитывать на максимальную прибыль от своей деятельности. Рассматриваемый процесс невозможен без развитой системы оценочной деятельности, которая является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.

Учитывая, что создание объектов недвижимости связано с отвлечением из оборота значительных средств на длительное время, а также выводом из оборота земельного участка, то следует отметить, необходимость тщательного исследования если не всех, то, по крайней мере, основных вариантов развития создаваемого объекта недвижимости. Такой анализ основывается на реализации принципа наиболее эффективного использования недвижимости, который определяется как использование, выбранное среди разумных, воз-

можных и законных альтернативных вариантов, которое является фактически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости. Потенциальному инвестору необходимо провести доскональный анализ рынка для выявления наиболее эффективного варианта вложения средств в строительство на отведенной территории, учитывая при этом интересы города и потенциальных покупателей, правовые, технологические и другие аспекты.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к моделированию процессов оценки вариантов развития группы объектов недвижимости.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;

грант РФФИ «Гуманитарные науки» «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № ГОО-3.3-306;

госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертации является разработка моделей оценки вариантов развития объектов недвижимости.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:

  1. Проанализировать методы оценки недвижимости.

  2. Разработать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития.

  3. Построить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

  1. Получить модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом.

  2. Реализовать модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам.

  3. Доказать существование оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Методы исследования. В работы использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

  1. Разработана модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования, позволяющая получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств.

  2. Построена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств, позволяющая определить оптимальную величину кредита.

  3. Получена модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития, что дает возможность получить варианты развития объекта недвижимости с приемлемым для владельца уровнем риска.

  4. Реализована модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут

6 быть реализованы по разным вариантам, позволяющая исследовать смешанные варианты использования объекта недвижимости.

5. Выполнено доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам, что позволяет уменьшить число анализируемых вариантов.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы математическими доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие получить наиболее рациональный вариант развития объекта недвижимости при заданном уровне средств, с учетом того, что разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам, минимизировать размер, привлекаемых кредитных ресурсов и определить, приемлемый для владельца, уровне риска.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Разработанные модели используются в практике разработки вариантов развития объектов недвижимости в Федеральном государственном учреждении «Земельная кадастровая палата» по Воронежской области и ????????????.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление недвижимостью», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.

На защиту выносятся:

  1. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования.

  2. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств.

  3. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом риска на основе метода ветвей и границ, в котором верхние оценки получаются в результате решения задачи без учета ограничений на число высокорисковых вариантов развития.

  4. Модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам.

  5. Доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок докладывались и обсуждались на следующих конференциях, симпозиумах, совещаниях и научных сессиях: международная конференция «Современные сложные системы управления» (Воронеж, 2005 г.), 60 - 62 научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем: в работе [3] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при ограниченности средств на реализацию вариантов развития на основе метода дихотомического программирования; в работе [1] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости при учете кредитных средств; в работе [6] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов

недвилшмости с учетом риска на основе метода ветвей и границ; в работах [2], [4] автору принадлежит модель максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости в непрерывном случае, когда разные части объекта могут быть реализованы по разным вариантам; в работе [5] автору принадлежит доказательство существования оптимального плана развития объекта недвижимости, в котором каждый объект реализуется не более чем по двум различным вариантам.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Она содержит 124 страницы основного текста, 32 рисунка, 40 таблиц и приложения. Библиография включает 143 наименования.

Во введении обосновывается актуальность, описывается цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе отмечается, что российское законодательство позволяет отнести к объектам недвижимости достаточно широкий круг имущества.

Процесс управления объектами недвижимости связан с приобретением этим объектом новых свойств, которые оцениваются в стоимостном выражении. Естественно, что при этом необходимо проведение оценки объектов имущественного комплекса. Поэтому в главе рассмотрены основные методы оценки объектов недвижимости.

Оценку имущества осуществляют на основе трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного. В ряде случаев каждый из подходов может быть использован для проверки стоимости имущества, полученной с помощью других подходов.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникают в результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. В этом случае применяют оценочный принцип ожидания. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности.

Сравнительный подход особенно предпочтителен в условиях существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные включают: физические характеристики; время и условия продажи; месторасположение; условия финансирования.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, когда моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, а также при нестабильном состоянии рынка. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу внесения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход базируется на восстановительной стоимости объекта той же полезности за вычетом всех видов износа. Данный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения наилучшего варианта использования земли, а также в целях страхования. Необходимая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне оплаты труда строителей, о стоимости материальных ресурсов и оборудовании, о прибыли и накладных расходов подрядчиков на региональном рынке и др. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применить при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, и устаревших объектов с высоким процентом физического износа. Затратный подход базируется на принципах замещения, наиболее эффективного использования имущества, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Перечисленные подходы к оценке имущества тесно взаимосвязаны. Каждый из них требует неодинаковой информации.

Следует отметить, что приведенные выше методы оценки объектов недвижимости не учитывали степень риска при работе на рынке недвижимости. Вместе с тем, следует признать, что практически любой инвестиционный проект, связанный с объектом недвижимости носит характер рискованного проекта ввиду значительных временных периодов, охватываемых таким проектом и порождаемой в связи с этим неопределенностью по многим параметрам проекта. Поэтому в процессе работы на рынке недвижимости необходимо учитывать и фактор риска, сопровождающий реализацию таких проектов.

Известно, что риск определяется как событие или совокупность родственных событий, приносящих либо неудачу, ущерб, либо прибыль и удачу объекту, обладающему данным риском.

В качестве основных этапов управления риском могут быть выделены следующие: идентификация риска; оценка риска; отклик/реакция на риск.

Во второй главе отмечается, что управление объектами недвижимости должно обеспечивать их наиболее эффективное использование. Эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Это определение учитывает цели собственника, нормативно-правовые и технические ограничения на функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объектов недвижимости применительно к коммерческой недвижимости принцип наиболее эффективного использования подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объектов, минимизацию расходов и максимальное увеличение доходов собственника объектов при приемлемой долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Опираясь на принцип наиболее эффективного использования объектов недвижимости, рассмотрим постановки задач оптимального управления объектами недвижимости.

Пусть имеются п объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников в определенных долях.

Каждый объект имеет несколько вариантов развития, например: строительство офисного центра с охраняемой платной автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под торговлю и автостоянкой; строительство офисного центра со встроенными помещениями под кафе и автостоянкой; строительство жилого дома со встроенными коммерческими помещениями.

Будем предполагать, что все варианты развития реализуются в течение рассматриваемого периода.

Каждый вариант будем оценивать его рыночной стоимостью и затратами на реализацию соответствующего варианта. Выделим два варианта развития, которые можно реализовать без особых затрат.

Первый вариант заключается в продаже данного объекта по рыночной стоимости в существующем виде. Второй вариант это ничего не делать с объектом недвижимости, то есть сохранить его в существующем виде до следующего периода принятия решений. Это не означает, что данный объект требует только затрат на его поддержание и эксплуатацию и не приносит дохода. Он может приносить доход, например, если помещение сдается в арен-

ДУ-

Особенностью этих двух вариантов является, как правило, нулевые затраты в рассматриваемом периоде, хотя для второго варианта возможны и ненулевые затраты, если доход от объекта не покрывает затрат на эксплуатацию.

Итак, примем, что для каждого объекта имеются т вариантов его развития. Обозначим а у - рыночную стоимость у'-го варианта г'-го объекта, htj -

затраты на реализацию j'-го варианта г'-го объекта. В - имеющиеся средства на

реализацию вариантов развития. Необходимо определить варианты развития для всех объектов недвижимости, такие, что суммарная рыночная стоимость максимальна при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития. В главе дана математическая формулировка задачи. Выделены следующие четыре типа задач:

Задача 1 заключается в максимилизации дохода при ограничениях бюджетного типа и условии, что для одного объекта может быть применен только один из вариантов развития.

Другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Будем предполагать, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития ft. Обозначим величину кредита через у.

Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, максимизирующие суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.

Учтена возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости, или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде).

Задача 3 (максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования). Определить варианты развития для всех объектов, максимизирующие рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития.

Задача 4. Определить варианты развития объектов недвижимости, обеспечивающие максимум суммарной рыночной стоимости при ограничении на число вариантов с высоким уровнем риска.

Задача максимизации рыночной стоимости близка к задаче о ранце. Сетевое представление задачи имеет структуру дерева. Поэтому метод дихотомического программирования дает в данном случае оптимальное решение задачи.

В третьей главе переходим к рассмотрению методов решения задачи 3 (максимизация рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования). Под самофинансированием в данном случае понимается возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости в этом периоде или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют.

Учет рисков и управление рисками необходимая функция в системе управления недвижимостью.

Для оценки рисков применяются различные методы - вероятностные, экспертные, метод сценариев и др. Предлагаемый в работе подход основан на качественной классификации уровней риска различных вариантов развития объектов. Все варианты делятся на несколько групп с различным уровнем риска (низкий, средний, высокий). При разработке плана развития объектов вводятся ограничения на число вариантов со средним и высоким рисками. При реализации плана этим вариантам уделяется особое внимание, вплоть до создания систем управления рисками, особенно для высокорисковых вариантов. Такой подход оказался достаточно конструктивным и эффективным в задачах управления проектами (А. Алешин, Л. Шевченко), в задачах формирования программ регионального развития (А. Котенко, С. Баркалов, С. Леонтьев), в задачах корпоративного управления (И. Агеев, С. Крюнов, П. Семенов) и др. Рассмотрено применение этого подхода к задачам управления объектами недвижимости. Ограничимся случаем, когда все варианты разделены на два класса - варианты с низким уровнем риска и варианты с высоким уровнем риска. Учет ограничений на число вариантов с высоким уровнем риска приводит к задаче 4, поставленной во второй главе.

Для решения задачи применим метод ветвей и границ.

Подобные работы
Юшин Геннадий Дмитриевич
Разработка моделей управления объектами недвижимости университетского комплекса
Гарнов Андрей Николаевич
Управление развитием групповых объектов недвижимости
Маркус Дмитрий Викторович
Модели и методика комплексной оценки объектов недвижимости в условиях крупного города для целей эффективного управления
Артемьев Владимир Владимирович
Методы и модели оценки объектов недвижимости для управления жилищной сферой в городах Российской Федерации
Анисимов Борис Петрович
Теория синтеза систем автоматизированного управления объектами городской недвижимости
Нестерук Татьяна Никифоровна
Разработка модели адаптивного корпоративного сайта и инструментария для повышения эффективности маркетинговых решений
Блинкова Оксана Вячеславовна
Разработка модели и критериев самооценки вузов для совершенствования их деятельности
Попова Юлия Николаевна
Разработка моделей системных связей и механизмов управления в экономических системах предприятий жилищного строительства
Джеоффрей Отиено Овино
Разработка моделей, алгоритмов управления в экономических системах сахарных заводов Кении
Бородкин Николай Митрофанович
Разработка моделей и алгоритмов управления производственно-экономической системой стабилизации финансового состояния промышленного предприятия в условиях реструктуризации

© Научная электронная библиотека «Веда», 2003-2013.
info@lib.ua-ru.net