Электронная библиотека Веда
Цели библиотеки
Скачать бесплатно
Доставка литературы
Доставка диссертаций
Размещение литературы
Контактные данные
Я ищу:
Библиотечный каталог российских и украинских диссертаций

Вы находитесь:
Диссертационные работы России
Технические науки
Управление в социальных и экономических системах

Диссертационная работа:

Юшин Геннадий Дмитриевич. Разработка моделей управления объектами недвижимости университетского комплекса : диссертация ... кандидата технических наук : 05.13.10.- Воронеж, 2006.- 147 с.: ил. РГБ ОД, 61 07-5/954

смотреть содержание
смотреть введение
Содержание к работе:

ВВЕДЕНИЕ 4

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВА
НИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 15

  1. Определение недвижимости принципы ее оценки 15

  2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода 25

  1. Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом 31

  2. Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости 38

  3. Управление портфелем недвижимости 48

  4. Стратегия управления портфелем недвижимости 56

1.7. Выводы и постановка задач исследования 63

ГЛАВА 2. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ
УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 65

  1. Постановка задач управления объектам недвижимости ... 65

  2. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости 68

  3. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости 80

  4. Разработка плана использования объекта университетского комплекса недвижимости 89

ГЛАВА 3. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ
УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ САМОФИ
НАНСИРОВАНИЯ 96

  1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования 96

  2. Управление объектами недвижимости с учетом самофи-

нансирования и его делимости 100

  1. Управление несколыщми объектами недвижимости 107

  2. Выбор рациональной последовательности действий при управлении объектами недвижимости 109

3.5. Задача выбора типов образовательных программ 117

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 129

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 131

ПРИЛОЖЕНИЕ 144

Введение к работе:

Актуальность темы. Недвижимость отличает продолжительный срок жизни. Представляя собой сложный инженерный объект, недвижимость для обеспечения своего функционального назначения нуждается в проведении работ по содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту. Основной особенностью объекта недвижимости является то, что данный объект может приносить владельцу доход на протяжении всего жизненного цикла. Владелец недвижимости стремится получить как можно более высокий доход за более продолжительное время. Доход от сдачи в аренду помещений собственник может получать в течение всего периода владения недвюкимостью. Доход от продажи объекта недвижимости, независимо от этапа ее жизненного цикла (кроме сноса), может быть получен владельцем на любом этапе. Получение дохода связано с затратами на поддержание или же создание новых потребительских свойств объекта недвижимости. Известно, что затраты на содержание объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15-20% от его первоначальной стоимости.

Принимая решение об инвестировании, будущий владелец должен оценить как доход, приносимый объектом недвижимости при конкретном варианте его использования, так и изменение ценности данного объекта, исходя из его возможной последующей продажи. Инвестор должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла или того периода времени, в течение которого он собирается владеть объектом недвижимости. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта.

В настоящее время государственные учебные заведения высшего профессионального образования представляют собой значительные комплексы объектов недвижимости, находящиеся в доверительном управлении администраций данных образовательных структур. Процесс оснащения учебно-лабораторной базы любого учебного заведения зависит от номенклатуры специальностей, по которым осуществляется подготовка.

Учитывая, что образовательным учреждениям предоставлено право осуществления обучения на коммерческой основе, возникает проблема определения вариантов развития (оснащения) объектов недвижимости университетского комплекса, способного увеличить совокупный доход от образовательной деятельности.

При этом в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат, составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью. Такой анализ на современном этапе проводится только для одного объекта, а не для комплекса, в котором для каждого объекта (или даже его составной части) может быть использован различный вариант развития.

Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к созданию моделей выбора вариантов развития объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса, обеспечивающих максимальный доход от использования всего имущественного комплекса.

Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:

МНТП «Архитектура и строительство» 2001-2002 г.г.- №5.15;

федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;

грант РФФИ «Гуманитарные науки»: «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № ГОО-3.3-306;

госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».

Цель и постановка задач исследования. Целью диссертационного исследования является разработка моделей выбора вариантов развития

6 объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса.

Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:

  1. Проанализировать существующие методы оценки объектов недвижимости.

  2. Предложить модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

  3. Разработать модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования.

  4. Построить модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

  5. Доказать условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта самой дешевой из образовательных программ.

Методы исследования. В работе использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

  1. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития. Данная модель позволяет определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.

  2. Модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для

реализации более эффективных вариантов развития других объектов, обеспечивающих максимизацию дохода собственника.

  1. Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.

  2. Сформулированы условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Достоверность научных результатов. Научные положения,
теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в
диссертационное исследование, обоснованы математическими

доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.

Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие осуществлять выбор вариантов развития комплекса объектов недвижимости с учетом делимости каждого объекта на составные части, возможностей самофинансирования и учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.

Созданные модели используются в практике выбора вариантов
развития объектов университетского комплекса ГОУВПО Воронежский
государственный архитектурно-строительный университет,ГОУВПО Северо-
Кавказский государственный технический университет, ГОУВПО
Ульяновский государственный университет, ГОУВПО Орловский

государственный университет.

Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление проектами», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.

На защиту выносятся следующие положения:

Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.

Модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования.

^ Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

> Доказательство условий существования смешанных стратегий при
выборе типов образовательных программ в случае существования двух
образовательных программ и возможности реализации варианта одной
из самых дешевых образовательных программ.

Апробация работы.

Основные результаты исследований и научных разработок
докладывались и обсуждались на следующих конференциях:

международная научная конференция «Современные проблемы прикладной
математики и математического моделирования» (Воронеж, 2005г.);
международные научные конференции «Современные сложные системы
управления» (Тула, 2004 г., Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005 г.);
Всероссийская научно-техническая конференция «Информационные
технологии» (г .Воронеж, 2005 г.); международная конференция
«Системные проблемы надежности, качества, информационных и
электронных технологий» (Москва-Сочи, Радио и связь, 2004г.);
международная конференция «Системные проблемы качества,
математического моделирования, информационных и электронных

технологий» (Москва-Сочи, 2003г.); 1-ая международная конференция по проблемам строительства и энергетики «Социально-экономические и

экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики» (Тула, 2003г.); 60 - 62-ая научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ, в том числе 4 работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем:

В работах [25], [92], [130] автору принадлежит модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости; в работах [23], [26], [109], [129] автору принадлежит модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования; в работах [27], [94], [97], [131], [145] автору принадлежит модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных; в работах [24], [28], [91], [93] автору принадлежит доказательство условий использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Она содержит 130 страниц основного текста, 10 рисунков, 71 таблицу и 4 приложения. Библиография включает 152 наименования,

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность, описывается цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе отмечается, что объекты недвижимости представляют собой сложные инженерные сооружения с длительным жизненным циклом. Понятно, что в процессе своего функционирования объекты недвижимости нуждаются в проведении работ по их содержанию. В зависимости от

наполнения и качества этих работ зависит способность сохранения объектом своих функциональных свойств и срок его полезного использования. Владелец недвижимости заинтересован в получении постоянного, как можно большего дохода от объекта недвижимости. Это требует вложения определенных средств, направленных на содержание объекта недвижимости или же на придание ему новых потребительских свойств, позволяющих увеличить возможный доход. Возникает проблема выбора оптимальной стратегии управления объектом или портфелем (группой объектов) недвижимости, заключающаяся в том, что для каждого объекта необходимо определить возможные варианты дальнейшего использования, увеличивающих совокупный доход владельца.

Существующие методы оценки объектов недвижимости и методы управления портфелем недвижимости направлены на непосредственную оценку имеющегося объекта недвижимости и перспектив его включения Б портфель недвижимости. На самом же деле процесс управления недвижимостью складывается не только из оценки перспективности включения или оставления того или иного объекта в составе портфеля, но и из выбора возможных вариантов использования этих объектов, обеспечивающих максимальный доход в настоящий момент времени. Кроме того, в процессе определения стратегии для развития объекта недвижимости необходимо учитывать особенности функционального использования этих объектов. Особенно это касается объектов недвижимости университетского комплекса, призванного обеспечить реализацию определенного набора образовательных программ, представляющих общественный интерес.

Выбор реализуемых данным учебным заведением образовательных программ зависит от предпочтений потребителей, а от портфеля реализуемых программ зависят возможные варианты оснащения различных частей (аудиторного фонда) объектов недвижимости университетского комплекса. Следовательно, необходимо разработать комплекс моделей управления объектом недвижимости с учетом его делимости. При этом объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации

которого рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.

Во второй главе рассматривается задача определения вариантов развития для всех объектов недвижимости, обеспечивающих максимальность суммарной рыночной стоимости при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития.

Дана математическая формулировка задачи. Выделены две задачи.

Задача 1 заключается в максимизации суммарной рыночной стоимости при ограничении на величину имеющихся средств на развитие и при условии того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант.

Отмечается, что другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Предположим, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития р. Тогда возникает задача вида:

Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, увеличивающих суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.

Приведенные задачи характеризуются тем, что объекты рассматриваются как единое целое. На практике же довольно часто имеет место другая ситуация. А именно: объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых можно рассматривать как отдельные объекты со своими вариантами развития.

В качестве отдельных объектов недвижимости можно рассматривать также объединенные участки и, наконец, весь объект (АВСД) как единое целое.

Возможные варианты можно представить в виде иерархической структуры (сети). Выходами сети являются неделимые участки недвижимости, входом - весь объект недвижимости как единое целое, а промежуточные вершины соответствуют допустимым вариантам

объединения участков. Отметим, что не все варианты в этой сети совместимы.

Примем, что для каждого участка, включая объединенные участки, заданы варианты их развития. Каждый вариант характеризуется затратами на его реализацию и величиной рыночной стоимости. Поставленная задача решается методом дихотомического программирования.

В третьей главе доказана возможность использования всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант развития (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде).

Перейдем к рассмотрению методов решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования. Под самофинансированием в данном случае понимается возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости (на данный период времени) или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют. В дальнейшем без ограничения общности будем рассматривать только первый вариант, то есть использование средств, полученных от продажи объектов у в рассматриваемом периоде.

Учтем возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде).

В этом случае возникает задача максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования. Необходимо определить варианты развития для всех объектов, увеличивающих рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие денежных средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития.

Меняя долю самофинансирования, мы естественно будем получать различные планы развития объектов и, следовательно, разные величины суммарной рыночной стоимости к концу периода. Возникает задача выбора оптимальной доли а.

Дана постановка задачи и предложен метод ее решения: метод дихотомического программирования.

Как было отмечено выше, одним из вариантов развития является продажа участка (объединенного участка) по рыночной стоимости. Часть этих средств (а возможно, и все средства) можно использовать на финансирование вариантов развития других участков. Для учета этой возможности определим продажу участка по рыночной стоимости как нулевой вариант. Затраты на этот вариант являются отрицательными и равны доле рыночной стоимости, идущей на финансирование развития других участков, а остаток рыночной стоимости составляет доход от нулевого варианта. В остальном алгоритм определения оптимальных вариантов развития аналогичен описанному выше.

Если имеются несколько объектов недвижимости, то сначала для каждого объекта, состоящего из нескольких участков, определяются оптимальные варианты развития, как это описано выше.

Предположим, что имеется спрос на платные образовательные услуги в размере N специалистов, которое должно обеспечить образовательное учреждение. Имеются т возможных образовательных программ, реализуемых учреждением. Для реализации одной программы формируется одна или несколько учебных групп, в зависимости от спроса на ту или иную образовательную программу. Рассмотрим задачу выбора вариантов использования объектов недвижимости университетского комплекса с учетом особенностей представляемых образовательных услуг. Для начала будем считать, что имеется два типа образовательных программ различающиеся стоимостью обучения; дешевые и более дорогие варианты образовательных программ.

Условия экономии затрат диктуют стратегию выбора одного типа образовательной программы, так как себестоимость обучения одного обучающегося при этом может уменьшаться. С другой стороны, если осуществлять только дорогие образовательные программы, это может не дать требуемой наполняемости по каждой из программ за счет того, что часть потенциальных клиентов (из числа малообеспеченных слоев населения) предпочтет более дешевые коммерческие программы обучения. Необходимо определить, программы какого типа необходимо открыть при университете и сколько групп сформировать по каждой из них. От этого будет зависеть выбор варианта развития различных частей (аудиторного фонда) объекта недвижимости университетского комплекса.

Допущение о том, что все желающие обучаться по более дорогим программам согласятся пройти обучение по дешевым, является достаточно условным и справедливым только для небольшого количества близких по содержанию образовательных программ. Рассмотрим более общий случай, при котором предпочтения каждой группы потенциальных слушателей выражаются несколькими достаточно близкими программами.

В этом случае выбор типов образовательных программ становится сложной задачей дискретной оптимизации. Опишем метод ветвей и границ для ее решения в общем случае. Как известно, в основе метода ветвей и границ лежит оценка снизу стоимости реализации образовательной программ на различных подмножествах решений. Получение нижних оценок для всего множества решений возможно на основе метода дихотомического программирования.

Подобные работы
Храбсков Андрей Сергеевич
Разработка и исследование моделей и механизмов управления для товарно-транспортных систем строительного комплекса
Гарнов Андрей Николаевич
Управление развитием групповых объектов недвижимости
Блошицын Леонид Анатольевич
Модели управления ремонтно-строительными работами при содержании недвижимости университетского комплекса
Васильев Геннадий Александрович
Моделирование и разработка методов управления комплексами работ в природно-экономических системах с минерально-сырьевыми ресурсами (на примере карьеров)
Байкалов Семен Петрович
Исследование системных связей и закономерностей функционирования хозяйственного комплекса региона при разработке промышленной политики
Татарова Анна Владимировна
Системный подход к диагностике состояния и разработке технологии управления имущественным комплексом предприятия
Тутов Александр Анатольевич
Разработка системы информационной поддержки управленческих решений в региональном агропромышленном комплексе
Жертовская Елена Вячеславовна
Разработка комплексной методики выбора и принятия управленческих решений в области развития туристского комплекса в социально-экономической системе
Нестерук Татьяна Никифоровна
Разработка модели адаптивного корпоративного сайта и инструментария для повышения эффективности маркетинговых решений
Блинкова Оксана Вячеславовна
Разработка модели и критериев самооценки вузов для совершенствования их деятельности

© Научная электронная библиотека «Веда», 2003-2013.
info@lib.ua-ru.net